Uzyskanie pozwolenia na budowę

Stosownie do prawa budowlanego, roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej, niezaskarżalnej decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej przez właściwy organ – starostę albo prezydenta miasta.

Prawo budowlane wymienia jednak szereg robót, których prowadzenie nie wymaga pozwolenia na budowę.

Część robót nie wymagających uzyskania pozwolenia na budowę wymaga – przed terminem ich rozpoczęcia – zgłoszenia właściwym organom administracji publicznej. Do robót można przystąpić, jeżeli organ w terminie 30 dni od dokonania zgłoszenia nie wniesie sprzeciwu, lecz nie później niż po upływie 2 lat od określonego w zgłoszeniu terminu rozpoczęcia prac budowlanych.

Niekiedy wydanie pozwolenia na budowę może być uzależnione od uprzedniego uzyskania przez Inwestora wymaganych odrębnymi przepisami pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów, np. pozwolenia na prowadzenie robót na obszarze drogi publicznej, co może wynikać z konieczności zajęcia części tej drogi na czas prowadzenia prac budowlanych (wiąże się to również z określonymi opłatami).

Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę

Z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę występuje Inwestor lub jego pełnomocnik, zgodnie ze wzorem określonym w przepisach wykonawczych do prawa budowlanego.

Do wniosku o pozwolenie na budowę, należy dołączyć:

1. 3 egzemplarze projektu zagospodarowania terenu lub działki wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi (m.in. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, o gospodarce nieruchomościami) oraz zaświadczenie potwierdzające uprawnienia uczestników procesu budowlanego i 3 egzemplarze projektu architektoniczno-budowlanego.

2. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zgodnie z określonym wzorem,

3. decyzję WZ, jeżeli jej uzyskanie było wymagane ze względu na brak planu miejscowego,

4. inne dokumenty określone w prawie budowlanym, jeżeli są wymagane ze względu na charakterystyczne miejsce usytuowania wznoszonych obiektów lub ich charakter (tereny zamknięte, obiekty górnicze). Podobnie jak w przypadku postępowania o wydanie decyzji WZ, uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę wymaga przeprowadzenia postępowania w sprawie oddziaływania na środowisko planowanej budowy. W pewnych wypadkach, co dotyczy przeważnie większych inwestycji, przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę jest lub może być wymagane sporządzenie raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko, i to niezależnie od tego, że taki raport był już sporządzany na etapie ubiegania się o decyzję WZ.

Decyzja o pozwoleniu na budowę

Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie w oparciu o obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzję WZ, jeżeli wniosek o wydanie pozwolenia został złożony w okresie ważności tej decyzji.

Pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. Tak więc, jeżeli planowana inwestycja składa się z więcej niż jednego obiektu, mogącego samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem, Inwestor musi przedstawić projekt zagospodarowania terenu dla całej inwestycji.

Z praktycznego punktu widzenia warto zauważyć, iż inwestycja obejmująca większą liczbę obiektów jest zlokalizowana przeważnie na większej ilości działek geodezyjnych. Dlatego też, występując o wydanie pozwolenia na budowę, należy zwrócić szczególną uwagę na prawidłowe oznaczenie w decyzji wszystkich działek, na których prowadzone będą roboty przy wznoszeniu obiektów składających się na planowaną inwestycję. Analogiczna sytuacja dotyczy oczywiście pozwolenia na budowę jednego obiektu, który swoimi gabarytami obejmuje większą liczbę działek. Błędne bowiem oznaczenie numeracji działek w decyzji o pozwoleniu na budowę może spowodować znaczne opóźnienia w procesie budowlanym, poprzez konieczność sprostowania wydanego pozwolenia.

W decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ określa, w razie potrzeby, szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych, czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych, szczegółowe wymagania nadzoru na budowie, a także może zamieścić informację o obowiązkach i warunkach związanych z przystąpieniem do użytkowania obiektu.

Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 2 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 2 lata. Odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego

W przypadku odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia, jeżeli zmiany te mają charakter istotny, wymagane jest uzyskanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Procedura jest w tym przypadku taka sama, jak przy wydawaniu pozwolenia na budowę.

Jeżeli odstąpienie od projektu lub innych warunków pozwolenia ma charakter nieistotny, wówczas nie jest wymagane uzyskanie decyzji o zmianie tego pozwolenia, z zastrzeżeniami przewidzianymi w prawie budowlanym, które odnoszą się do charakterystycznych właściwości prowadzonej budowy, jej obszaru oraz podstawowych cech wznoszonego obiektu.

Postępowanie w sprawie wydania pozwolenia na budowę

Decyzja o pozwoleniu na budowę jest wydawana w trybie przewidzianym przez przepisy postępowania administracyjnego, z zastrzeżeniami przewidzianymi w prawie budowlanym. Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są z jednej strony inwestor, z drugiej zaś właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Bardzo istotna z praktycznego punktu widzenia wydaje się kwestia pełnomocnictwa w całym procesie budowlanym, a w szczególności na etapie występowania o wydanie pozwolenia na budowę. Często bowiem pełnomocnictwo do reprezentowania przed organami administracji publicznej inwestora jest udzielone dla biura architektonicznego lub innej firmy inżynieryjnej, które są osobami prawnymi. Tymczasem z mocy przepisów postępowania administracyjnego pełnomocnikiem może być tylko osoba fizyczna.