Wszystko, co warto wiedzieć o kredycie  hipotecznym - Etapy procesu kredytowego

Podjęcie decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego należy do jednej z najtrudniejszych. Musimy, więc liczyć się z tym, że będziemy spłacać go przed długie lata. Dlatego konieczne jest dokładne zapoznanie się z tematem i przeanalizowanie wszystkiego za i przeciw.

Źródła wiedzy o kredycie hipotecznym

W dzisiejszych czasach mamy możliwość korzystania z wielu źródeł takich jak poradniki, które mogą okazać się bardzo przydatne, artykuły, dotyczące kredytów hipotecznych, które możemy znaleźć w literaturze branżowej z finansami i bankowością. Ważniejsze informacje znajdziemy również w prasie codziennej, odwiedzając serwisy tematyczne oraz fora Internetowe. Warto jednak mieć na uwadze fakt, iż wszystkie informacje znalezione w Internecie mogą być nie do końca pewne, a fora Internetowe nie są zawsze obiektywne. Niektóre informacje mogą okazać nie aktualne z powodu szybko zmieniającej się sytuacji na rynku kredytów hipotecznych.

Ma to znaczenie szczególne w związku z licznymi warunkami kredytowania w roku 2011. Średni poziom marż, o których mogliśmy przeczytać w poradnikach i artykułach z początku roku 2010 i roku wcześniejszego, jest na chwilę obecną znacznie zawyżony. Zmienił się również stosunek banków do własnego liczenia zdolności Kredytowej-banki coraz bardziej zaostrzają swoje procedury.

Warto również przed podjęciem decyzji z konsultować się z rodziną, przyjaciółmi, którzy może już są w trakcie spłacania kredytu hipotecznego i mają doświadczenie w tej kwestii.  Ale pamiętajmy, że sytuacja poszczególnych osób może być zupełnie inna i nawet najlepsze rozwiązanie w danej chwili nie będzie takie samo.

Przebieg uzyskiwania kredytów można podzielić na kilka etapów i – warto, więc się do nich odpowiednio przygotować.

 

KREDYT HIPOTECZNY KROK PO KROKU:

KROK 1. Rozpoczynamy poszukiwanie banku i kredytu Wybierając kredyt hipoteczny, warto rozważyć, a następnie pytać o następujące kwestie:

a) miesięczny koszt kredytu – powinnyśmy się zastanowić, jaka wysokość miesięcznej raty jest akceptowana dla naszego budżetu rodzinnego.  Weźmy pod uwagę to, że Banki mogą doliczyć do kwoty kredytu dodatkowe koszty, np. ubezpieczenie na życie ( w początkowym okresie rata na pewno będzie powiększona o tzw. Ubezpieczenie pomostowe jest to ubezpieczenie płacone do czasu prawomocnego ustanowienia zabezpieczenia, czyli do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Proces ustanawiania wpisu do hipoteki trwa zazwyczaj od 3 do 6 miesięcy, ale wszystko zależy od ilości wniosków złożonych w sądzie ksiąg wieczystych). Należy, zatem pytać doradcę o całkowitą miesięczną ratę uwzględniając kapitał, odsetki oraz wszystkie inne koszty. Powinnyśmy wiedzieć, o ile rata będzie wyższa przed wpisaniem hipoteki do księgi wieczystej – warto, więc uwzględnić to w swoich miesięcznych wydatkach. Zapytajmy również doradcę ile bank zarobi na naszym kredycie porównując zaciągnięcie kredytu na 25 i 30 lat -  Dlaczego warto o to zapytać, ponieważ może się tak okazać, że rata kredytu będzie niedużo niższa przy kredycie na 30 lat ale jak przeliczymy różnicę pięciu lat wyjdzie na to, że zaoszczędziliśmy nawet kilkanaście tysięcy złotych.

Rekomendacja T – co się zmieniło?

Od stycznia tego roku uległa zmianie Rekomendacja T ograniczających możliwość udzielania kredytów w sytuacji, jeśli rata lub suma rat przekracza 50% dochodów osoby osiągającej dochód poniżej przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej. W przypadku wyższych dochodów raty nie będą mogły być wyższe niż 65% dochodu.

Nowelizacja Rekomendacji S – co się zmieniło?

Głównym celem Rekomendacji S było i jest ograniczenie dostępu do kredytów walutowych. Według projektu nowelizacji tej ustawy raty spłacanych kredytów nie mogły przekroczyć 42% dochodu, a zdolność kredytowa kredytów w euro liczona będzie przy założeniu, że kredyt zaciągnięty jest tylko na 25 lat. Bank będzie musiał także uwzględnić niższy dochód Kredytobiorcy, jeśli w czasie spłaty w kroczy w wiek emerytalny. Komisja chce w ten sposób zmniejszyć udział spłaty kredytów w walutach obcych do maksymalnie połowy portfela kredytowego każdego banku. Trzeba przy tym nadmienić, że ostateczny kształt Rekomendacji nie jest jeszcze znany, a banki z pewnością będą próbować forsować stanowisko przeciwników zadłużania się w obcej walucie.  Ostateczny wpływ nowych regulacji na rynek kredytów hipotecznych poznamy dopiero w drugiej połowie 2011 roku, gdyż banki mają pół roku na przygotowania się do zmian.

Spłata kredytu w walucie - co trzeba rozważyć?

Koszt obsługi konta - otwarcie i prowadzenie konta, przelewy

Najczęściej bank, udzielając kredytu, wymaga otworzenia konta osobistego oraz regularnego zasilania go przelewem wynagrodzenia. Często obowiązkowe jest także aktywne korzystanie z dowolnej karty debetowej lub kredytowej wydanej do rachunku.  Niektóre obowiązkowe konta do kredytu są płatne, a ich koszt waha się od kilku do nawet kilkudziesięciu złotych miesięcznie. Musimy także policzyć wydatek na obsługę przelewową oraz ewentualne ubezpieczenia.

Raty równe i raty malejące kredytu hipotecznego - jakie wybrać?

Gdy zaciągasz kredyt hipoteczny na nowe mieszkanie, dom lub inną nieruchomość, masz zwykle do wyboru dwa rodzaje rat: malejące i równe (inaczej stałe lub annuitetowe). Które są lepsze dla Ciebie? Najpierw wyjaśnimy, czym różnią się te dwa rodzaje rat.

Przy ratach malejących - odsetki naliczane są równomiernie podczas całego okresu spłaty kredytu i zależą od tego ile zostało Ci kapitału do oddania. Cały zaciągany kredyt dzielony jest na liczbę rat, którą masz do spłacenia i w ten sposób wyliczana jest tzw. rata kapitałowa - czyli część raty, która oddaje pożyczony kapitał. Do tego bank dodaje odsetki od całości pozostałego na dany moment do spłacenia kredytu i tak powstaje wartość całej raty do zapłacenia. Wraz z upływem czasu spłacasz masz coraz mniej kapitału do oddania, dlatego odsetki są niższe. Cała rata jest także niższa.

Raty równe kredytu działają w inny sposób. Chodzi o to, aby każda kolejna rata, jak wynika z nazwy, była taka sama. Rata kapitałowa i odsetki zmieniają się podczas trwania kredytu. Na początku, gdy masz jeszcze dużo pieniędzy do oddania bankowi, odsetki stanowią prawie całość wysokości raty. Z biegiem czasu odsetki są niższe, bo masz już mniej kapitału do spłacenia. Aby całkowita rata pozostała równa, rośnie rata kapitałowa. Pod koniec trwania okresu kredytu spłacasz już prawie sam kapitał a odsetki stanowią małą część raty. W sumie w całym okresie kredytu wybierając raty równe zapłacisz więcej odsetek niż wybierając raty malejące.

Co lepsze, malejące raty czy równe raty? - Rata równa polecana jest osobom, które lubią stałe miesięczne wydatki. Poza tym nie ogranicza ona zdolności Kredytowej tak jak rata malejąca. Niemałe znaczenie przy kalkulowaniu budżetu domowego ma również to, że obciążenia miesięczne w początkowym okresie jest mniejsze. Niestety przy wyborze raty równej łączne odsetki od kredytu są wyższe niż przy wyborze raty malejącej. Z drugiej strony, wybierając kredyt w systemie rat równych w banku, który nie ogranicza nadpłat i wcześniejszej spłaty, sami możemy regulować kwotę odsetek zapłaconych bankowi, wpłacając wyższe kwoty. Nadpłata wliczana jest na poczet kapitału i zmniejsza kwotę odsetek naliczonych przez bank. Rata malejąca może być dobrym rozwiązaniem dla osób z większą zdolnością kredytowa, które nie chcą same regulować swojego kredytu i spłacać rat zgodnie z harmonogramem.

b) koszty uzyskania kredytu hipotecznego

Co prawda większość banków umożliwia dołożenie kosztów do kwoty kredytu i nie obciążają one pozornie bezpośrednio rodzinnego budżetu, mają jednak wpływ na całkowity koszt kredytu, a co za tym idzie - na jego atrakcyjność? Oferta powinna uwzględniać wszystkie koszty uzyskania kredytu.

c) obsługa pokredytowa

Należy pamiętać, że podpisując umowę o kredyt hipoteczny, zaciąga sie zobowiązania na długi okres. Warto się, więc dowiedzieć, jak będzie wyglądać dalsza współpraca z bankiem. Należy poprosić doradcę o udostępnienie taryfy opłat i prowizji banku. W szczególności trzeba się dowiedzieć o to:

• Czy bank pobiera prowizje za wcześniejsze nadpłaty kredytu?

• Czy bank pobiera prowizje za przewalutowanie kredytu?

• Czy ewentualna zmiana harmonogramu jest bezpłatna?

• Czy w wypadku kredytów zaciągniętych w innych walutach bank sam będzie przeliczał i pobiera ratę?

• Czy bank posiada oddziały, w których bedzie można dokonywać wpłat gotówkowych?

• Jeżeli tak, to jak blisko Twojego miejsca zamieszkania znajduje sie najbliższy oddział?

 

Aby uzyskać odpowiedź na pytanie, który kredyt będzie najlepszy, samemu trzeba znać odpowiedzi na ewentualne pytania banku. Powinniśmy, więc się do nich wcześniej przygotować. Jeżeli chce się uzyskać dokładną ofertę, dane muszą odzwierciedlać stan faktyczny. Poniżej podajemy standardowe pytania, z którymi i na pewno styka się osoba zainteresowana kredytem;

• Jaka jest łączna liczba Kredytobiorców?

• Jaka jest łączna liczba osób na utrzymaniu?

• Jaki jest wiek wszystkich Kredytobiorców?

• W jaki jest sposób następuje uzyskania dochodu przez kredytobiorcę?

• Jaki jest łączny dochód wszystkich Kredytobiorców (najlepiej znać wartości netto i brutto, a w przypadku     działalności gospodarczej – wyniki za cały poprzedni rok oraz wszystkie miesiące obecnego)?

• Jeżeli Kredytobiorcy spłacają inne kredyty - Jaka jest łączna wysokość miesięcznych rat? I na kiedy wypada spłata ostatniej raty zaciągniętego kredytu?

• Jeżeli Kredytobiorcy mają kredyty odnawialne na kontach osobistych lub karty kredytowe - jaka jest łączna wysokość limitów? Ile obecnie, wykorzystano?

• Czy Kredytobiorcy mieli wcześniej opóźnienia ze spłatami innych zobowiązań kredytowych? Jeżeli tak, to jak duże (w dniach) byty to opóźnienia i jak często (w miesiącach) się zdarzały?

W trakcie rozmów Doradca z pewnością pojawia się dodatkowe pytania, które będą uzależnione od indywidualnych uwarunkowań.

 

Zmiany w,, Rodzinie na swoim"

Planowane jest przyjecie przez rząd nowelizacji ustawy o ,,finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania", czyli zmian w programie ,, Rodzina na swoim". Najważniejsze z nich to:

•  Wykluczenie transakcji na rynku wtórnym. Aby skorzystać z dopłat od państwa do kredytu na zakup mieszkania, będziemy musieli nabyć nieruchomość od dewelopera.

•  Obniżenie limitów cen mieszkań i domów dopuszczonych do programu. Spodziewamy się sie ich obniżenia o ok. 20% od stanu obecnego. Oznacza to znaczne ograniczenie mieszkań i domów, które mamy do dyspozycji, a ucierpią na tym głownie nieruchomości w prestiżowych lokalizacjach (np. w centrach dużych miast).

•  Ograniczenie maksymalnego wieku najstarszego Kredytobiorcy do  35. Roku życia.

•  Objęcie programem także osób samotnych, tzw. singli.  Obejmie ich jednak mniejszy metraż – kupią mieszkanie o powierzchni maksymalnie 50m2, przy czym dofinansowanie będzie udzielane jedynie do 30m2.

Dokładny termin wejścia w zycie wszystkich tych zmian nie jest jeszcze znany pewne jest jednak, że nowelizacja programu ,,Rodzina na swoim" ma przy gotować grunt do stopniowego wygaszenia dotacji, które ostatecznie zaplanowane jest na koniec 2012 roku.

 

Ważne!

•  Analizę swoich możliwości kredytowych i wstępną weryfikację banków powinno się rozpocząć odpowiednio wcześnie (np. w wypadku zakupu mieszkania - zanim sie jeszcze znajdzie nieruchomość). Proces wyboru nie będzie zapewne prosty i oczywisty. Warto, zatem dać sobie wystarczająca ilość czasu, aby nasza decyzja była w pełni świadoma i korzystna. Należy dobrze przeanalizować swój domowy budżet i sprawdzić, jakie obciążenie bedzie dopuszczalne. Powinno się przy tym uwzględnić podwyższoną ratę w początkowym okresie oraz wszystkie dodatkowe koszty uzyskania kredytu hipotecznego.  Trzeba dobrze przygotować sie na pytania ze strony doradcy. Tylko wtedy można liczyć na przedstawienie rzeczywistych warunków kredytowych, a nie oferty marketingowej.  Należy sprawdzić, jakich dokumentów standardowo bedzie wymagać bank, żeby rozpatrzyć wniosek kredytowy.

 

KROK 2. Składamy wniosek w wybranym banku

Masz już wybraną nieruchomość bądź zamierzasz wybudować dom jednorodzinny przy wsparciu banku. Konieczne, więc będzie przedstawienie wymaganych dokumentów. Trzeba się przygotować na wiele uciążliwości w gromadzeniu i składaniu zaświadczeń i opinii, na ksero kopiowanie dziesiątek stron, a także donoszenie dokumentów spoza wymaganej listy. Poszczególne banki mają indywidualne wymagania, co do potrzebnych dokumentów przy kredycie mieszkaniowym.

Oto orientacyjne wskazania, co będzie potrzebne do wniosku o kredyt na budowę domu. Rodzaj dokumentów możemy podzielić na kilka grup:

Dokumenty poświadczające tożsamość:

a) Trzeba złożyć kserokopie dwóch różnych dokumentów ze zdjęciem: dowodu osobistego i np. prawa jazdy, paszportu lub książeczki wojskowej.

b) Czasem potrzebne są świadectwa metrykalne, np. ślubu. (Dotyczy to głównie kredytu Rodzina na Swoim)

c) Dokumenty świadczące o dochodach i wydatkach

Wykaz wymaganych dokumentów uzależniony jest od Twojego źródła dochodów. Na ogół są to, poniższe rodzaje poświadczeń:

a) na formularzu bankowym zaświadczenie pracodawcy o zatrudnieniu na podstawie umowy o pracę (ważne 1 miesiąc)

b) dla osób prowadzących własną działalność gospodarczą komplet dokumentów jasno określających wysokość uzyskiwanych dochodów (PIT za ostatni rok lub KPiR z bieżącego roku) oraz kopie dokumentów rejestracji firmy (przyznania NIP i REGON oraz wpisu do ewidencji KRS)

c) historia kredytowa, na którą składają się opinie z BIK i banków

d) historia ROR albo zeznanie podatkowe.

Dokumenty działki budowlanej:

a) aktualny (wystawiony nie wcześniej niż 3 miesiące przed złożeniem wniosku) odpis z księgi wieczystej

b) dokument stwierdzający prawo do nieruchomości, a więc umowa nabycia nieruchomości lub inne potwierdzenie własności

c) wypis z rejestru gruntów określający status działki

d) decyzja o podziale nieruchomości, jeśli numery działki w księdze wieczystej i umowie nabycia nieruchomości nie zgadzają się.

Dokumenty budowy

a) decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

b) ostateczna decyzja w sprawie pozwolenia na budowę

c) dziennik budowy (ze względu na objętość - do wglądu)

d) projekt budowlany - do wglądu.

Inne czynności dokumentujące:

a) wypełnienie formularza z pytaniami o koszty przewidzianych prac budowlanych i terminy ich realizacji.

b) opłacenie wyceny przyszłej nieruchomości (nie zawsze), który to szacunek zleca sam bank uprawnionemu rzeczoznawcy, szczególnie w wypadku niedużego zaawansowania budowy, a obowiązkowo - w razie budowy systemem gospodarczym, (jeśli w ogóle ją akceptuje).

Jak widać kompletowanie dokumentów to czasochłonne zajęcie. Warto, więc się do tego starannie przygotować . Radzi się też, aby jak najwcześniej poznać wzory umów kredytowych i zawarte tam klauzule. Naszym celem jest, bowiem uzyskanie kredytu w sensownym czasie i na korzystnych warunkach, nie zaś niekończące się donoszenie dokumentów.Wraz z kompletem dokumentów udajesz się, albo do niezależnego doradcy z usług, którego korzystasz, albo bezpośrednio do banku. Na miejscu wypełniasz wraz z doradcą wniosek kredytowy i inne dokumenty bankowe. Na tym spotkaniu będą musieli być obecni wszyscy kredytobiorcy, ponieważ podpisy na wniosku muszą zostać złożone w obecności osoby reprezentującej bank.Od tego momentu inicjatywa przechodzi na stronę banku - czekamy na decyzję kredytową. Średni czas rozpatrywania wniosku o kredyt hipoteczny wynosi ok. 2 tygodni. W trakcie weryfikacji wniosku bank może Cię poprosić o dodatkowe dokumenty. Zostaniesz o tym poinformowany przez swojego doradcę, który powinien również na bieżąco przekazywać informacje o postępach w sprawie Twojego wniosku.

 

Pamiętaj!

•  Jeżeli chcesz jak najszybciej uzyskać decyzję kredytową postaraj się złożyć wszystkie dokumenty w jednym czasie. Rozpatrywanie wniosku przez bank to złożona procedura. Twoje dokumenty będą przechodzić, przez co najmniej trzy działy w banku, dlatego składając je na raty z pewnością nie przyspieszysz sprawy. W niektórych przypadkach może to nawet spowodować opóźnienia.

•  W trakcie weryfikacji wniosku mogą zaistnieć niespodziewane okoliczności, które będą skutkować odmową ze strony banku lub dodatkowym wymogom, które trudno będzie Ci spełnić w krótkim czasie, dlatego rozsądnym wydaje się zabezpieczyć i złożyć wniosek w dwóch bankach.

•  Tak jak wspominaliśmy, bez względu na hasła reklamowe, okres rozpatrywania wniosku we wszystkich bankach wynosi średnio ok. 2 tygodnie. Bywają oczywiście wyjątki w jedną i drugą stronę, częściej jednak proces będzie dłuższy niż krótszy. Jeżeli kupujesz nieruchomość, powinieneś to uwzględnić podpisując umowę przedwstępną ze sprzedającym odpowiednio wydłużając termin podpisania umowy końcowej.

 

KROK 3. Otrzymujemy decyzję Kredytową i podpisujemy umowę?

Gdyby podczas weryfikacji dokumentów związanych z naszym kredytem analityk potrzebował dodatkowych wyjaśnień, by rozwiać swoje wątpliwości, może zażądać kolejnych dokumentów. Niekiedy ze względu na przedłużający sie proces analizy niektóre z nich strąca swoją aktualność, trzeba, więc przedstawić nowe. Te wszystkie warunki musimy spełnić przed podpisaniem umowy kredytowej. Decyzja kredytowa to dokumenty, w którym bank szczegółowo określa zasady, na jakich udzieli kredytu oraz podaje warunki, jakie będziemy musieli spełnić przed podpisaniem umowy, a nastepnie przed uruchomieniem środków. Należy poprosić doradcę o dokładne informacje dotyczące naszej decyzji kredytowej. W szczególności trzeba zwrócić uwagę na to;

•    Czy kwota przyznanego kredytu na decyzji zgadza się z kwotą, o którą wnioskowałeś?

•    Czy oprocentowanie i wszystkie inne koszty zgadzają się z przedstawioną wcześniej ofertą?

•    Jakie są dokładnie składowe oprocentowania (np.WIBOR 3M czy WIBOR 6M)

•    Na jaki okres został przyznany kredyt?

•    Jakie warunku musisz spełnić przed podpisaniem umowy Kredytowej?

•    Jakie warunki musisz spełnić przed uruchomieniem kredytu?

•    Jak długo Twoja decyzja kredytowa jest ważna?

 

Ważne!

Kiedy zaakceptujemy propozycję banku oraz spełnimy ewentualne warunki wymienione w naszej decyzji, możemy przystąpić do podpisania umowy Kredytowej? Zanim jednak złożysz podpis na swojej umowie warto dobrze zapoznać się z jej treścią. Poproś swojego doradcę o wzór umowy odpowiednio wcześnie (najlepiej w momencie otrzymania decyzji). Sprawdź dokładnie jej zapisy a w szczególności:

•    Jakie warunki musisz spełnić, aby uruchomić kredyt?

•   Na jakiej podstawie jest ustalane oprocentowanie kredytu? (np. w przypadku kredytów złotowych czy WIBOR jest sześciomiesięczny (6M) czy trzymiesięczny (3M), jaką wysokość ma marża banku i czy jest stała)?

•  Czy są wpisane w umowie opłaty i prowizje związane z obsługą kredytu np. wcześniejsza spłata lub przewalutowanie - jeżeli tak to, w jaki sposób będą one naliczane?

•    Jaki jest termin uruchomienia kredytu?

•    W przypadku budowy domu, jaki jest termin uruchomienia ostatniej transzy kredytu?

 

KROK 4. Uruchomienie kredytu

Po podpasaniu umów o kredyt musimy jeszcze spełnić pewne warunki, aby bank uruchomił środki kredytu. Przy transakcji na rynku wtórnym - na przykład podpisać akt notarialny. Niezależnie już od przeznaczenia kredytu hipotecznego (na zakup nieruchomości, budowę domu czy spłatę innych zobowiązań) zawsze musimy przed uruchomieniem złożyć wniosek do Sądu Wieczystego o wpis do hipoteki. Na podstawie tego dokumentu i dyspozycji uruchomienia bank wypłaci kredyt (w większości przypadków bezpośrednio na konto zbywców). Wypłata kredytu trwa od jednego dnia do kilku dni roboczych, w zależności od procedur banku.